Najem okazjonalny lokalu mieszkalnego jest specyficznym rodzajem stosunku najmu, wprowadzonym do polskiego prawa, celem dania wynajmującemu większych możliwości rozporządzania swoją nieruchomością. Stworzenie przez ustawodawcę konstrukcji najmu okazjonalnego lokalu jest konsekwencją krytyki pod adresem regulacji dotyczących zwykłego najmu lokalu, które w ocenie właścicieli nieruchomości ,,zbyt mocno chronią nieuczciwych najemców’’, ,,w nadmiernym stopniu utrudniają ich eksmisję’’ i umożliwiają im, przy pomocy prawnej ochrony posiadania i miru domowego, ,,unikanie odpowiedzialności za nieregulowanie czynszu’’.
Jednocześnie, w zamierzeniu ustawodawcy, umowa najmu okazjonalnego lokalu ma również zapewnić niezbędne minimum ochrony praw najemców, przede wszystkim ustanawiając ściśle określone reguły, w jakich następuje rozwiązanie umowy.
CO TO JEST NAJEM OKAZJONALNY?
Najem okazjonalny lokalu to umowa zawarta wyłącznie na czas określony (nie dłuższy niż 10 lat), w której wynajmujący, jest nim wyłącznie osoba fizyczna, nie prowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zobowiązuje się oddać najemcy lokal do używania, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
RÓŻNICE POMIĘDZY NAJMEM OKAZJONALNYM, A ZWYKŁYM
Najem okazjonalny różni się od najmu zwykłego tym, że po spełnieniu przez wynajmującego szeregu omówionych poniżej warunków, do tego stosunku zobowiązaniowego nie stosuje się większości przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej jako: ustawa o ochronie praw lokatorów). Dzięki temu wynajmujący otrzymuje możliwość dokonania eksmisji najemcy zalegającego z czynszem w sposób zdecydowanie prostszy i szybszy.
Oczywiście, aby w sposób skuteczny zawrzeć tego rodzaju umowę, należy spełnić dodatkowe, w stosunku do zwykłego stosunku najmu, wymogi. Oznacza to, że samo zawarcie umowy najmu okazjonalnego jest o wiele bardziej skomplikowane i kosztowne. W tym miejscu warto przypomnieć, że kodeks cywilny nie uzależnia ważności zwykłej umowy najmu lokalu od zachowania jakiejkolwiek szczególnej formy, co oznacza, że wbrew obiegowym opiniom, złożenie przez wynajmującego i najemcę ustnie dwóch zgodnych oświadczeń woli wystarcza do jej zawarcia. Co istotne, oświadczenia te nie muszą nawet dla wywołania określonych prawem skutków być szczegółowe, wystarczy że strony dogadają się co do najważniejszych postanowień umownych, których istnienie jest niezbędne dla powstania stosunku prawnego (tzw. essentialia negotii– przedmiotowo istotne elementy treści czynności prawnej), w pozostałym, nieuregulowanym umową zakresie, obowiązywać będą przepisy prawa regulujące najem.
Jak można się domyślić, jest to natomiast absolutnie niewystarczające do skutecznego zawarcia umowy najmu okazjonalnego.
NAJEM OKAZJONALNY NA JAKI OKRES
Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest zawsze na czas określony, który nie może być dłuższy niż 10 lat. Jeżeli więc wymóg ten nie został zachowany, tj. czas najmu nie został ściśle wskazany w umowie jest ona nieważna.
FORMA UMOWY NAJMU OKAZJONALNEGO
Poza koniecznością precyzyjnego uregulowania czasu obowiązywania umowy, niezbędne jest również zachowanie formy pisemnej.
UMOWA NAJMU OKAZJONALNEGO ZAŁĄCZNIKI
Samo zachowanie formy pisemnej umowy to jednak za mało do skutecznego zawarcia stosunku najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego. Aby wywołać pożądane przez siebie skutki należy jeszcze sporządzić załączniki, to jest:
- oświadczenie najemcy (w formie aktu notarialnego), w którym najemca podda się egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu (które właściciel ma prawo doręczyć najemcy po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, żądanie to sporządza się na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela);
- oświadczenie najemcy, wskazujące inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
- oświadczenie właściciela mieszkania wskazanego przez najemcę, w którym zgadza się on na to, by najemca zamieszkał w jego lokalu w przypadku wykonania egzekucji (na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym)
UMOWA NAJMU OKAZJONALNEGO UDZIAŁ NOTARIUSZA
Notariusz musi sporządzić oświadczenie najemcy dotyczące dobrowolnego poddania się egzekucji w zakresie opróżniania oraz wydania lokalu wynajmującemu. Jest to jedyny załącznik do umowy, który musi mieć formę aktu notarialnego.
Sporządzenie oświadczenia przez notariusza oznacza oczywiście konieczność poniesienia kosztów. Zgodnie z artykułem 19a ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, opłata za przygotowanie oświadczenia o poddaniu się egzekucji może wynosić nie więcej niż jedną dziesiątą minimalnego wynagrodzenia za pracę. Całkowity koszt sporządzenia tego aktu to zatem kilkaset złotych.
Co ważne przepisy nie określają, kto jest zobowiązany do poniesienia opłaty, dlatego jest to kwestia, którą strony mogą uregulować w sposób dowolny. Wynajmujący, jako (zazwyczaj) jednocześnie właściciel lokalu, w którego interesie jest posiadanie narzędzi do skutecznego przeprowadzenia eksmisji zwykle z własnej inicjatywy decyduje się na pokrycie tego wydatku. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie by najemca i wynajmujący nieruchomości pokryli ten koszt po połowie, lub partycypowali w kosztach w inny, uzgodniony przez siebie sposób. Strony mogą również ustalić, że to najemca, musi pokryć ten wydatek samodzielnie. Koszt sporządzenia aktu notarialnego, wymaganego do ważności umowy najmu okazjonalnego, nie jest zatem najczęściej wysoki w stosunku do kwoty czynszu, a zapewnia dodatkową ochronę wynajmującemu. Nie jest zatem zaskoczeniem, że coraz więcej wynajmujących co najmniej rozważa zawarcie umowy najmu w takiej formie.
Bez dokonania tej formalności mamy do czynienia ze zwykłą umową najmu, a nie z umową najmu okazjonalnego, o ile oczywiście pozostałe postanowienia umowy odpowiadają prawu i samej istocie stosunku najmu. Bez znaczenia są przy tym to jak strony nazwą umowę, albo jaka jest ich wola. Wymóg zachowania konkretnej formy oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie opróżniania oraz wydania lokalu wynajmującemu ma charakter bezwzględnie wiążący dla wywołania określonych skutków prawnych.
TREŚĆ UMOWY NAJMU OKAZJONALNEGO LOKALU MIESZKALNEGO
Poza koniecznością dołączenia do umowy wyżej wspomnianych załączników należy również krótko omówić konstrukcję samej umowy najmu okazjonalnego lokalu. Umowa taka musi zawierać co najmniej przedmiotowo istotne elementy tego stosunku, tj. zobowiązanie właściciela do oddania do korzystania najemcy konkretnego lokalu mieszkalnego, czas jej obowiązywania oraz wysokość czynszu. Bez uregulowania wyżej opisanych kwestii do powstania stosunku najmu w ogóle nie dojdzie.
Celem zabezpieczenia treści wzajemnych praw i obowiązków oraz uniknięcia nieporozumień należy również zadbać, aby umowa możliwie precyzyjnie określała kwestie takie jak sposób korzystania z lokalu, sposób komunikowania się stron, wysokość kaucji, czy termin i sposób płatności czynszu.
Warto również w formie załącznika zamieścić protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania, zwłaszcza jeżeli w lokalu znajdują się elementy wyposażenia o znacznej wartości.
ZGŁOSZENIE UMOWY DO URZĘDU SKARBOWEGO I JEGO ROLA
Wynajmujący musi dokonać zgłoszenia umowy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. Ma na to termin 14 dni od jej zawarcia. Jeżeli go dochowa, wówczas skorzysta on z wszystkich przewidzianych przez ustawę wyłączeń praw najemcy (lokatora). Jeśli natomiast nie dopełni tego wymogu, to wówczas najem okazjonalny, nawet jeśli powstanie, nie będzie korzystał z żadnych przywilejów. Znajdą do niego zastosowanie wszystkie przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Jeśli zatem wynajmujący, w terminie 14 dni zgłosił umowę do właściwego organu, państwo zagwarantuje mu przeprowadzenie eksmisji do lokalu wskazanego w załączonym oświadczeniu lub do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe. Jeśli natomiast wynajmujący nie zgłosi umowy do urzędu podatkowego, państwo zagwarantuje ochronę lokatorowi, zapewniając mu pełnię ochrony przewidziane w powyższej ustawie, a więc w szczególności związane z podwyżką czynszu oraz obowiązkiem sądu orzekania o prawie do najmu socjalnego.
Wynajmujący nie jest zobowiązany dokonać zgłoszenia według konkretnego wzoru. Zgłoszenie może być zatem dokonane poprzez samodzielne spisanie najważniejszych postanowień dotyczących zawartej umowy, podpisanie ich i przesłanie na adres właściwego urzędu skarbowego.
Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do US powinno zawierać dane osobowe wynajmującego, adres nieruchomości, termin zawarcia umowy i okres jej obowiązywania. Mogą się w nim znaleźć również pozostałe informacje dotyczące zawartej umowy.
NAJEM OKAZJONALNY- DLA KOGO?
Z najmu okazjonalnego mogą skorzystać wyłącznie osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej związanej z wynajmem lokali. Przedmiotem umowy mogą być wyłącznie nieruchomości mające pełnić funkcję mieszkaniową. Również najemca musi być osobą fizyczną.
WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU OKAZJONALNEGO
Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje trzy sytuacje, w których wynajmujący może zdecydować się na wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia:
- gdy najemca, mimo upomnień, użytkuje lokal w sposób niezgodny z przeznaczeniem;
- gdy najemca zalega z opłatami przez trzy miesiące, a wynajmujący powiadomił go o chęci wypowiedzenia umowy;
- gdy najemca wynajął lub oddał lokal do użytkowania osobom trzecim bez zgody wynajmującego.
Strony umowy mogą również wprowadzić do umowy inne sytuacje, w których może dojść do rozwiązania umowy. Zawsze jednak najemca będzie miał prawo do wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego jeżeli wynajmowany lokal posiada wady, które zagrażają życiu lub zdrowiu jego, lub jego domowników.
Najem lokalu to temat, który często wywołuje liczne pytania, wątpliwości oraz emocje związane z koniecznością zagwarantowania praw zarówno najemcy, jak i wynajmującego. W tych trudnych sprawach warto skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnika. Nasza Kancelaria oferuje wsparcie w temacie najmu lokali mieszkalnych, posiadając bogate doświadczenie w tym obszarze, obejmujące: przygotowywanie i opiniowanie projektów umów oraz prowadzenie spraw sądowych, w tym spraw o zapłatę czynszu, eksmisję oraz o odszkodowanie za zniszczenia spowodowane przez najemcę. Posiadamy również doświadczenie w sprawach o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu.
Zapraszamy do współpracy wszystkich, którzy potrzebują pomocy w uregulowaniu kwestii związanych z najmem. Nasza kancelaria świadczy usługi nie tylko na terenie Warszawy, ale także online, dostosowując się do indywidualnych potrzeb i lokalizacji klientów na terenie całej Polski.
Jeśli masz pytania, wątpliwości lub potrzebujesz porady prawnej, skontaktuj się z nami.
