Zakup domu lub mieszkania od dewelopera to dla wielu osób spełnienie marzeń, ale niestety – nie zawsze koniec kłopotów. Coraz częściej do kancelarii trafiają klienci, którzy mimo zapłaty niemałych pieniędzy otrzymują nieruchomość obarczoną poważnymi wadami technicznymi.
W niniejszym artykule, bazując na realnym przypadku, omawiamy, jakie prawa przysługują klientowi wobec dewelopera i jak skutecznie domagać się usunięcia wad nieruchomości – bez konieczności ponoszenia dodatkowych kosztów.
PRZYPADEK KLIENTKI: NIESPRAWNA POMPA CIEPŁA I WADLIWA INSTALACJA
Nasza klientka kupiła dom od dewelopera kilka lat temu, jednak budowa zakończyła się dopiero w lipcu 2024 r. W czerwcu 2025 r. okazało się, że zainstalowana przez dewelopera pompa ciepła nie działa prawidłowo – system nie osiąga zakładanych temperatur, a zużycie prądu jest znacznie wyższe niż przewidywane.
Dodatkowo, wykonana instalacja grzewcza została zaprojektowana nieprawidłowo – występują znaczne różnice temperatur pomiędzy pomieszczeniami, co uniemożliwia komfortowe korzystanie z budynku. Problemy dotyczą także umiejscowienia jednostki zewnętrznej, która została zamontowana zbyt blisko okien sypialni, powodując hałas i wibracje.
CZY DEWELOPER PONOSI ODPOWIEDZIALNOŚĆ?
Tak – i to z mocy prawa.
W tego typu sytuacjach zastosowanie ma rękojmia za wady fizyczne rzeczy, uregulowana w art. 556 i nast. Kodeksu cywilnego. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi trwa 5 lat od dnia wydania nieruchomości, a nie od daty montażu urządzeń (np. pompy ciepła) ani ich zakupu.
Oczywiste w jest, że to deweloper, który zajmuje się taką działalnością zawodowo, wzniósł budynek, a następnie sprzedał klientce nieruchomość. Wynika to wprost z umów zawartych z deweloperem. Znajdują się tam postanowienia co do wzniesienia budynku zgodnie z projektem i harmonogramem realizacji inwestycji oraz uzyskanym pozwoleniem na budowę itd. W tego rodzaju okolicznościach brak jest jakichkolwiek racjonalnych podstaw, aby nie uznać dewelopera za wytwórcę rzeczy w rozumieniu art. 561 §2 k.c. Zasłanianie się przez niego gwarancją producenta pompy ciepła jest bezskuteczne. Na marginesie, gwarancja to nie to samo co rękojmia. Gwarancja to dobrowolne świadczenie, ale nie zastępuje rękojmi, która jest obowiązkowa i wynika z kodeksu cywilnego.
Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi za wady budynku przez 5 lat od dnia wydania nieruchomości, a nie od dnia zakupu ani od momentu wbudowania jakiegoś elementu (np. szamba)- art. 568 § 1 k.c.. Dotyczy to zarówno wad fizycznych, jak i wad ukrytych, które ujawniły się z czasem. Rękojmia nie wygasa mimo wygaśnięcia gwarancji producenta.
Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady sprzedanej rzeczy ma charakter absolutny, tzn. sprzedawca nie może się z niej zwolnić i obciąża go ona niezależnie od tego, czy to on spowodował wadliwość rzeczy, czy ponosi w tym zakresie jakąkolwiek winę, a nawet czy w ogóle wiedział lub mógł wiedzieć o tym, że sprzedawana rzecz jest wadliwa. Brak wiedzy sprzedawcy nie ogranicza jego odpowiedzialności za wady sprzedanej rzeczy. Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady sprzedanej rzeczy ma charakter absolutny, tzn. sprzedawca nie może się z niej zwolnić i obciąża go ona niezależnie od tego, czy to on spowodował wadliwość rzeczy, czy ponosi w tym zakresie jakąkolwiek winę, a nawet czy w ogóle wiedział lub mógł wiedzieć o tym, że sprzedawana rzecz jest wadliwa. Brak wiedzy sprzedawcy nie ogranicza jego odpowiedzialności za wady sprzedanej rzeczy.
Wystarczającą przesłanką odpowiedzialności w ramach rękojmi za wady rzeczy jest ustalenie, że wydana i odebrana przez kupującego rzecz wykazuje cechy kwalifikujące ją w danym stosunku prawnym jako rzecz wadliwą.
JAK SKUTECZNIE DZIAŁAĆ?
W takiej sytuacji należy wystąpić do dewelopera z pisemnym wezwaniem do usunięcia wad, w którym należy:
Wskazać konkretne wady nieruchomości.
Domagać się ich usunięcia w rozsądnym terminie.
Poinformować o zamiarze skierowania sprawy na drogę sądową w razie braku reakcji.
Załączyć dokumentację zdjęciową, opinie techniczne, kosztorys.
A CO Z BALUSTRADĄ BALKONOWĄ?
Deweloper po trzech latach prób napraw poinformował, że model balustrady balkonowej, który został użyty pierwotnie, nie jest już dostępny u producenta. Tymczasem klientka wskazuje, że balustrada ma widoczne wady: zarysowania, nierówne spawy i luzujące się elementy.
Skoro deweloper oddał nieruchomość z określonymi wykończeniami, ma obowiązek przywrócić stan zgodny z umową – zarówno estetycznie, jak i funkcjonalnie. Jeśli to niemożliwe – klientowi przysługuje odszkodowanie lub obniżenie ceny.
CZEGO MOŻNA ŻĄDAĆ OD DEWELOPERA?
W zależności od sytuacji, klient może żądać:
Usunięcia wad na koszt dewelopera.
Zwrotu kosztów napraw (jeśli klient dokonał ich samodzielnie).
Obniżenia ceny nieruchomości.
Odszkodowania za szkody i dodatkowe koszty (np. podwyższone rachunki, koszty alternatywnego ogrzewania, dyskomfort).
PODSUMOWANIE: NIE JESTEŚ BEZRADNY WOBEC DEWELOPERA
Deweloper nie może unikać odpowiedzialności za błędy wykonawcze. Kupujący ma pełne prawo oczekiwać, że nieruchomość będzie wolna od wad fizycznych. Już samo stanowcze i merytoryczne wezwanie do usunięcia wad często skutkuje pozytywną reakcją.
Jeśli masz podobny problem – zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią. Zbadamy dokumentację, przygotujemy skuteczne wezwanie i pomożemy w egzekwowaniu Twoich praw.
