Umowa najmu należy do najpowszechniej zawieranych umów w codziennym życiu. Prawdopodobnie każdy z nas choć raz zawarł umowę najmu mieszkania, samochodu czy np. sprzętu sportowego.
Najem, choć niepozbawiony wad, w pewnych sytuacjach wydaje się być niezastąpiony (chyba nikt poza najzamożniejszymi nie bierze na poważnie opcji zakupu mieszkania w obcym mieście wyłącznie w celu odbycia 3 lub 5-letnich studiów).
Niesie on jednak ze sobą również pewne zagrożenia.
JEDEN PRZEDMIOT NAJMU I KILKU NAJEMCÓW
Jednym z nich jest kwestia odpowiedzialności najemcy za zapłatę czynszu w przypadku, w którym ten sam lokal mieszkalny jest jednocześnie wynajmowany przez kilku najemców.
Kwestię zakresu odpowiedzialności najemców powinna w pierwszej kolejności regulować sama umowa najmu zawarta pomiędzy wynajmującym, a najemcami. Co istotne regulacje te powinny być jasne i zrozumiałe, tak aby charakter i granice odpowiedzialności każdego z najemców były jednoznacznie określone.
Tyle teoria.
BRAK ODPOWIEDNICH POSTANOWIEŃ W UMOWIE
W praktyce, często bywa, że sama umowa najmu w ogóle nie zawiera żadnych zapisów regulujących kwestię odpowiedzialności najemców. Czy oznacza to, że w tej sytuacji nie istnieją żadne regulacje, które rozstrzygałyby charakter ich odpowiedzialności? Oczywiście, że nie.
KRÓTKI RZUT OKA NA PRZEPISY
Wbrew błędnym informacjom publikowanym niekiedy w internecie polskie prawo nie pozostawia wątpliwości odnośnie tego, w jaki sposób ustalić w takiej sytuacji odpowiedzialność najemców.
W pierwszej kolejności konieczne jest zerknięcie na przepisy kodeksu cywilnego dotyczące zobowiązań podzielnych i niepodzielnych oraz wielości dłużników i wierzycieli.
Art. 379
§ 1. Jeżeli jest kilku dłużników albo kilku wierzycieli, a świadczenie jest podzielne, zarówno dług, jak i wierzytelność dzielą się na tyle niezależnych od siebie części, ilu jest dłużników albo wierzycieli. Części te są równe, jeżeli z okoliczności nie wynika nic innego.
§ 2. Świadczenie jest podzielne, jeżeli może być spełnione częściowo bez istotnej zmiany przedmiotu lub wartości.
Zobowiązanie wynajmującego, który oddaje w najem mieszkanie ma charakter niepodzielny, tj. nie można podzielić go na części, bez znaczącej zmiany jego wartości i charakteru. Przedmiotem świadczenia jest bowiem lokal mieszkalny- rzecz oznaczona co do tożsamości tj. posiadająca indywidualne cechy, odróżniające ją od rzeczy tego samego rodzaju, w przeciwieństwie np. do pieniędzy. Z uwagi na fizyczne właściwości lokalu mieszkalnego, wynajmujący nie może zatem spełnić swojego świadczenia częściami- musi udostępnić lokal w taki zakresie, w jakim nadaje się on do umówionego użytku, tj. zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, bądź gospodarczych najemców.
Inaczej rzecz się ma w przypadku najemców. Ci zobowiązani są do zapłaty czynszu, który wyrażony jest w pieniądzu. Świadczenie takie jak najbardziej może być spełnione w częściach, bo nawet rozbijając zapłatę na części nie traci ona swojego charakteru.
Ponadto, kluczowy art. 380 § 2 kodeksu cywilnego stanowi:
Art. 380
§ 2. W braku odmiennej umowy dłużnicy zobowiązani do świadczenia podzielnego są odpowiedzialni za jego spełnienie solidarnie, jeżeli wzajemne świadczenie wierzyciela jest niepodzielne.
Jak już wyżej wspomniałem, świadczenie wynajmującego jest niepodzielne, a świadczenie najemców podzielne. Oznacza to, że najemcy ponoszą solidarną odpowiedzialność za spełnienie swojego zobowiązania względem wynajmującego.
Ma to doniosłe konsekwencje, z których najważniejszą, jest potencjalna możliwość zwrócenia się przez wynajmującego do wszystkich, kilku, lub tylko jednego najemcy z żądaniem zapłaty CAŁEGO czynszu, co wynika z art. 366 kodeksu cywilnego:
Art. 366
§1. Kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników).
§2. Aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani.
Oczywiście ten najemca, który spłaci całe zobowiązanie ma tzw. roszczenie regresowe do pozostałych najemców, o zwrot tej części uiszczonego zobowiązania, do zapłaty której byli oni zobowiązani (o ile z treści łączącego ich stosunku prawnego nie wynika nic innego).
Art. 376
§ 1. Jeżeli jeden z dłużników solidarnych spełnił świadczenie, treść istniejącego między współdłużnikami stosunku prawnego rozstrzyga o tym, czy i w jakich częściach może on żądać zwrotu od współdłużników. Jeżeli z treści tego stosunku nie wynika nic innego, dłużnik, który świadczenie spełnił, może żądać zwrotu w częściach równych.
§ 2. Część przypadająca na dłużnika niewypłacalnego rozkłada się między współdłużników.
PRZYKŁAD
Pan Mariusz wynajmuje mieszkanie trójce studentów: Janowi, Adamowi i Tomaszowi. Czynsz za całe mieszkanie ustalono na kwotę 3000 zł miesięcznie. Umowa nie zawiera żadnych postanowień odnośnie odpowiedzialności za zapłatę czynszu przez każdego z nich, w związku z czym zgodnie z kodeksem cywilnym odpowiadają oni solidarnie za zapłatę całej kwoty.
Niestety na tydzień przed końcem obowiązywania umowy okazało się, że tylko Jan zapłacił czynsz za ostatnie dwa miesiące, w związku z czym, Pan Mariusz zwrócił się do niego z żądaniem zapłaty pozostałej części czynszu za zaległy okres.
Jan dokonał zapłaty zaległych 4000 zł, wobec czego może teraz żądać od Adama i Tomasza zwrotu tej części uiszczonej przez siebie kwoty, w jakiej sami byli zobowiązani do zapłaty. Zważywszy na to, że nie istnieje pomiędzy nimi żadna umowa regulująca kwestię partycypowania przez każdego z nich w czynszu, odpowiadają w częściach równych. Jak łatwo obliczyć, czynsz za dwa miesiące wyniósł 6000 zł w związku z czym, każdy z nich powinien zwrócić swojemu koledze po 2000 zł.
Niestety, okazało się, że Tomasz rzucił studia i wyjechał za granicę. Urwał się z nim kontakt, a rodzina nie wie gdzie aktualnie przebywa. W tej sytuacji Jan będzie zmuszony rozpocząć długą procedurę poszukiwań kolegi (i liczyć na to, że ten dobrowolnie zapłaci… lub skierować sprawę na drogę sądową), albo pogodzić się z utratą pieniędzy.
Powyższy przykład ilustruje zagrożenia czające się na najemcę, w przypadku istnienia solidarnej odpowiedzialności za spełnienie zobowiązania. W powyższej sytuacji Jan prawdopodobnie stracił 2000 zł. Zawsze jednak mogło być gorzej. Wyobraźmy sobie, że w lokalu stwierdzono poważne uszkodzenia podłogi i wyposażenia istniejące na powierzchni wspólnej, albo że umowę zawarto na czas określony 12 miesięcy, a Tomasz rzucił studia po pierwszych dwóch miesiącach i przepadł bez wieści, oczywiście nie płacąc czynszu…
NIEBEZPIECZEŃSTWO NAJEMCY…
W związku z tym, w przypadku zawarcia umowy najmu lokalu wspólnie z innymi osobami warto zadbać o to, abyśmy jasno określili zakres naszej odpowiedzialności. Jeżeli wynajmujemy tylko jeden pokój, to wskażmy, że jesteśmy odpowiedzialni za zapłatę czynszu jedynie do konkretnej wysokości, odpowiadającej wynagrodzeniu za korzystanie z tego pomieszczenia i z powierzchni wspólnych. Pozwoli to uniknąć groźby zapłaty czynszu za innych najemców w razie powstania zaległości i późniejszej konieczności dochodzenia od nich zapłaty z tytułu roszczeń regresowych.
…KORZYŚCIĄ WYNAJMUJĄCEGO
Oczywiście jeżeli jesteśmy wynajmującym sytuacja wygląda odwrotnie- jasne wskazanie w umowie solidarnej odpowiedzialności najemców za zapłatę czynszu i zwrot przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym ponad normalne zużycie leży w naszym interesie, dając nam możliwość żądania zapłaty i ewentualnego pozywania tylko jednej, w naszej ocenie najbardziej wypłacalnej osoby, lub tylko niektórych spośród najemców, co oczywiście skraca samą drogę do odzyskania długu. Kwestia wspomnianych już roszczeń regresowych pozostaje wówczas poza naszymi zainteresowaniami.
Wprawdzie, jak już wyżej wspomniano, nawet w braku takich uregulowań istnieje art. 380 § 2 k.c. niemniej jednak, wobec bardzo niskiej świadomości prawnej polskiego społeczeństwa, nie ma co liczyć na powszechną znajomość tych regulacji.
Świadomość zaś istnienia solidarnej odpowiedzialności za zobowiązanie od momentu zawarcia umowy najmu działa dyscyplinująco na najemców, którzy powinni być bardziej skłonni do regularnej zapłaty czynszu i dbania o utrzymanie lokalu w stanie niepogorszonym ponad zwykłe zużycie.
Jeżeli nie czujemy się na siłach do własnoręcznego sporządzenia umowy najmu precyzyjnie regulującej kwestię solidarnej odpowiedzialności najemców, zawsze można skorzystać z pomocy profesjonalisty- adwokata/radcy prawnego, który z pewnością będzie w stanie sporządzić taką umowę za nas.
