W dzisiejszym artykule chciałbym krótko scharakteryzować instytucję zasiedzenia.
Jest to szczególny, pierwotny sposób nabycia prawa własności, albowiem wystarczy do tego istnienie przez określoną przepisami prawa ilość czasu posiadania samoistnego.
Z tego względu instytucja ta często jest krytykowana i nierozumiana przez laików, którzy często mają błędne wyobrażenie w jakich warunkach może dojść do zasiedzenia, jak również jakie nieruchomości (lub znacznie rzadziej ruchomości) mogą być jego przedmiotem.
CO TO JEST ZASIEDZENIE?
Zasiedzenie to instytucja prawa umożliwiająca nabycie własności kosztem majątku osoby rzeczywiście uprawnionej.
Z uwagi na niekorzystny i często wręcz drastyczny skutek w postaci pozbawienia człowieka prawa własności, sposób ten jest obwarowany szeregiem ściśle określonych i dość trudnych do spełnienia warunków, co następnie trzeba jeszcze wykazać przed sądem.
Podstawową funkcją i celem instytucji zasiedzenia nie jest jednak rozwadnianie ochrony prawa własności, ale ustabilizowanie i oficjalne potwierdzenie faktycznie istniejących od wielu lat w danym miejscu stosunków. Dzięki temu instytucja zasiedzenia służyć może niekiedy jako alternatywa dla stwierdzenia nabycia spadku czy zniesienia współwłasności, albowiem w przypadku idących w pokolenia zaniedbań uregulowania statusu prawnego majątku rodzinnego, co w Polsce do dziś zdarza się nagminnie, może okazać się prostsza i szybsza.
CO MOŻNA ZASIEDZIEĆ?
Przedmiotem zasiedzenia może być własność rzeczy, zarówno ruchomej, jak i nieruchomej.
Zasiedzieć można zatem np. zabudowaną domem mieszkalnym działkę budowlaną, jak również samochód.
W tym artykule nie będę przedstawiał szczegółowo kwestii zasiedzenia ruchomości, gdyż ma ona ograniczone znaczenie, ponieważ zasiedzenie rzeczy ruchomej w złej wierze jest niemożliwe (byłoby to usankcjonowanie kradzieży czy przywłaszczenia), a przypadki istnienia dobrej wiary są na tyle rzadkie, że z uwagi na podobieństwa w zasiedzeniu rzeczy ruchomej i nieruchomej w zasadzie można ograniczyć się jedynie do dodania do treści tego artykułu, iż termin niezbędny do stwierdzenia zasiedzenia rzeczy ruchomej w dobrej wierze wynosi 3 lata, a dobra wiara musi obejmować cały okres posiadania, a nie tylko moment objęcia rzeczy w posiadanie samoistne.
Oprócz własności, przyjmuje się również, że istnieje możliwość zasiedzenia służebności gruntowej polegającej na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, np. korzystania z wyłożonej betonowymi płytami drogi, czy możliwości korzystania z czyjejś nieruchomości celem przesyłu energii czy substancji w postaci np. gazu, ropy naftowej, wody, itd. (tj. służebności przesyłu).
Niezbędne jest spełnienie w tym celu kilku warunków.
W pierwszej kolejności, ważne jest, że przedmiotem zasiedzenia może być tylko taka nieruchomość, która może być przedmiotem odrębnej własności. Niemożliwe będzie zatem zasiedzenie lokalu mieszkalnego, jeżeli wcześniej nie doszło do jego wyodrębnienia jako osobnego przedmiotu własności, w odpowiednim postępowaniu. Z tego samego względu niemożliwe będzie zasiedzenie konkretnego pomieszczenia w lokalu, jak np. łazienka, korytarz czy pokój, albowiem stanowią one jedynie część składową rzeczy.
Możliwe za to będzie zasiedzenie jedynie części niezabudowanej nieruchomości gruntowej. Wówczas, na skutek zasiedzenia powstanie nowa działka.
Podsumowując zasiedzieć można:
- nieruchomość (również udział we współwłasności ułamkowej nieruchomości, np. wspólne zasiedzenie nieruchomości przez małżonków)
- ruchomość (wyłącznie w dobrej wierze)
- służebność gruntową
- służebność przesyłu
- użytkowanie wieczyste (o ile wcześniej zostało już ustanowione)
CZYJĄ NIERUCHOMOŚĆ MOŻNA ZASIEDZIEĆ?
Obecnie możliwe jest zasiedzenie nieruchomości, której właścicielem jest dowolny podmiot. Nie ma w tym względzie ograniczeń polegających na istnieniu (bądź nieistnieniu) jakichkolwiek więzi o charakterze osobistym czy prawnym pomiędzy posiadaczem samoistnym, a dotychczasowym właścicielem.
Oznacza to, że możliwe jest zasiedzenie nieruchomości, której właścicielem jest: osoba fizyczna, osoba prawna (np. spółka kapitałowa), czy jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej (np. spółka osobowa), a nawet Skarb Państwa.
To ostatnie było niemożliwe przed 1990 rokiem. Natomiast w okresie od 30 kwietnia 2016 r. do dnia 4 października 2023 r. włącznie, nieruchomość rolną przez zasiedzenie mógł nabyć jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, jeżeli ustalona zgodnie z przepisami tej ustawy powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczyła 300 ha użytków rolnych.
JAK UDOWODNIĆ ZASIEDZENIE NIERUCHOMOŚCI?
Po pierwsze, niezbędne jest wykazanie posiadania samoistnego. W tym momencie dla większości ludzi zaczynają się schody, albowiem nie rozumieją różnicy pomiędzy własnością, a posiadaniem samoistnym, co jest w pewien sposób uzasadnione, ponieważ najczęściej jedno idzie w parze z drugim. Nie zawsze jednak tak jest, o czym szerzej poniżej.
Najprościej mówiąc, posiadanie jest stanem faktycznym, w którym dana osoba rzeczywiście fizycznie włada określoną rzeczą. Ten stan faktyczny określa się w prawie jako ,,corpus’’. Jeżeli na dodatek uważa się ona za uprawnioną do rozporządzania rzeczą np. poprzez ingerowanie we właściwości rzeczy poprzez jej przerabianie, oddanie w najem czy dzierżawę, bez pytania o zgodę innych osób, to wówczas mówimy, że posiadanie to jest samoistne. To wskazane wyżej nastawienie (stan psychiczny) jest fachowo określane w prawie jak ,,animus’’. Aby jeszcze bardziej skomplikować tę sprawę dodać należy, że posiadanie może być bowiem również zależne, wówczas dana osoba co prawda włada daną rzeczą, np. zamieszkując dom, jednakże przez cały czas uznaje, że osobą uprawnioną do rozporządzaniem tym przedmiotem i uprawnionym do czerpania z niego pożytków jest ktoś inny.
Najprostszym przykładem osoby, która jest posiadaczem zależnym, jest najemca lokalu mieszkalnego, czy leasingobiorca samochodu. W pierwszym przykładzie posiadaczem samoistnym jest wynajmujący, któremu najemca płaci czynsz, a w przypadku leasingu posiadaczem samoistnym do momentu wykupu jest bank, na rzecz którego leasingobiorca płaci raty leasingu w zamian za możliwość korzystania z samochodu. Zapamiętaj jednak, że posiadacz zależny nie może zasiedzieć rzeczy.
Własność jest natomiast prawem, umożliwiającym właścicielowi korzystanie z rzeczy i rozporządzanie nią z wyłączeniem innych osób. Własność daje zatem tytuł prawny do tego by wejść w posiadanie samoistne rzeczy i w sposób dowolny nią rozporządzać oraz czerpać z niej pożytki, włącznie z prawem do zniszczenia czy wyzbycia się swojej rzeczy.
W momencie, w którym ktoś, kto nie dysponuje prawem własności zaczyna pomimo to czuć się i zachowywać jak właściciel danej rzeczy, powstają warunki, w których rozpoczyna swój bieg termin zasiedzenia. Po upływie określonego przepisami czasu taka osoba może nabyć prawo własności rzeczy, którą już faktycznie włada i uzyskać w sądzie oficjalne potwierdzenie tego faktu.
Jak długi jest to okres? To zależy i to nie tylko od dobrej i złej wiary, o czym niżej.
DOBRA I ZŁA WIARA W ZASIEDZENIU- RÓŻNICE I KONSEKWENCJE PRAWNE
Dobra i zła wiara to dwa pojęcia dotyczące momentu i sposobu w jaki dana osoba weszła w posiadanie samoistne.
W przypadku dobrej wiary uznaje się, że posiadacz samoistny miał podstawy aby uważać się za rzeczywistego właściciela danej rzeczy. Dobra wiara w praktyce występuje dość rzadko, z uwagi na fakt, że nabycie własności nieruchomości może nastąpić wyłącznie poprzez czynność prawną dokonaną w formie aktu notarialnego (np. umowa sprzedaży czy darowizny) czy też poprzez formalne stwierdzenie nabycia spadku czy zniesienie współwłasności w ściśle określonym trybie (u notariusza lub w sądzie). Jako że nieznajomość prawa szkodzi, nieskuteczne dla zachowania dobrej wiary będzie powoływanie się na niewiedzę co do konieczności zachowania formy umowy przenoszącej własność nieruchomości itd.
Dobra wiara występować będzie zatem w sytuacjach, w których dana osoba pozostawała w usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, że jest właścicielem danej rzeczy. Przykładem będzie sytuacja, w której posiadacz nieruchomości dysponował testamentem na mocy którego miał nabyć własność posiadanej rzeczy, a później okazało się, że do dziedziczenia doszło na podstawie innego testamentu, w którym do spadku powołano inne osoby, a o którego istnieniu posiadacz samoistny nie wiedział.
W przypadku dobrej wiary termin zasiedzenia wynosi 20 lat od dnia wejścia w posiadanie samoistne rzeczy. W polskim prawie istnieje domniemanie dobrej wiary posiadacza, które jest wzruszalne (przy pomocy dowodów można je obalić).
Jeżeli chodzi o złą wiarę, to tutaj sytuacja jest prosta. Posiadacz samoistny w złej wierze zdaje sobie sprawę z bezprawności swojego posiadania, jednakże mimo to korzysta z rzeczy jak jej właściciel.
Zła wiara to najczęstsza sytuacja, w której dochodzi do rozpoczęcia biegu terminu zasiedzenia. I nie chodzi wcale o skrajne przykłady, jak np. bezprawne zajęcie czyjegoś mieszkania i zaprowadzenie tam swoich porządków, a najczęściej są to sytuacje związane z nieuregulowaniem kwestii dziedziczenia i wynikającego z tego podziału majątku wspólnego.
Przykład:
Często zdarza się, że przez kilka pokoleń nie przeprowadzono sprawy spadkowej po ostatnich ujawnionych w publicznych rejestrach właścicielach, w związku z czym obecnie istnieje współwłasność ułamkowa pomiędzy wieloma osobami. Im więcej czasu i pokoleń do przodu, tym stan faktyczny robi się coraz bardziej zawiły. Z reguły po śmierci ostatniego właściciela czy właścicieli, którzy władali niepodzielnie całą rzeczą ma miejsce powstanie sytuacji, w której ich spadkobiercy zaczynają umawiać się między sobą w sprawie faktycznego podziału do korzystania z określonych części majątku. I tak, na jednej nieruchomości powstają 2, 3 czy 4 wydzielone działki i gospodarstwa domowe, które podlegają dalszym ,,podziałom’’. Odpowiednio, jeżeli w skład spadku wchodziło kilka mieszkań, często współwłaściciele ,,dzielą się’’ nimi jeszcze przed przeprowadzeniem działu spadku, co czasem nigdy nie następuje. Po latach okazuje się zaś, że te faktyczne działania są absolutnie niewystarczające do tego, aby uznać, że dom, w którym mieszkamy od dziecka i wychowujemy dzieci jest rzeczywiście wyłącznie nasz, formalnie bowiem tytuł prawny do niego posiada wiele osób, które mogą nawet nie wiedzieć o swoim istnieniu. W tej sytuacji sprawa spadkowa i zniesienie współwłasności mogą okazać się trudne do przeprowadzenia przez wielość uczestników i interesów oraz możliwe problemy, jakie mogą z tego wniknąć. Z pomocą przychodzi tu właśnie zasiedzenie.
W przypadku złej wiary termin zasiedzenia zostaje wydłużony do lat 30 od dnia wejścia w posiadanie samoistne rzeczy.
Ważne jest, że ustalenie, czy dana osoba jest w dobrej czy złej wierze ma znaczenie wyłącznie dla chwili, w której weszła ona w posiadanie rzeczy. Jeżeli zatem syn wszedł w posiadanie domu, bo dysponował ważnym testamentem ojca, w którym ten powołał go do całości spadku, a następnie, po 10 latach, w toku sprawy spadkowej okazało się, że istnieje jeszcze późniejszy ważny testament, w którym został on pominięty, a w jego miejsce powołano do całości spadku drugą żonę ojca, to powzięcie wiadomości o tym fakcie nie powoduje utraty dobrej wiary syna!
UWAGA!!!
Powyższe terminy mogą ulec zmianie w zależności od okoliczności sprawy. Przed 01 października 1990 r. termin zasiedzenia w dobrej wierze wynosił 10 lat, a dla zasiedzenia nieruchomości w złej wierze termin zasiedzenia wynosił 20 lat. W przypadku posiadania nieruchomości przed tą datą przez posiadacza samoistnego bądź jego poprzednika prawnego, może dojść do stwierdzenia przez sąd zasiedzenia na postawie starych przepisów. Sąd ma obowiązek badania okoliczności sprawy i jeżeli uzna, że stwierdzenie zasiedzenia przed tą datą jest możliwe na podstawie ówczesnych przepisów, to zrobi to nawet w obecnie trwającym postępowaniu.
Terminy te mogą również ulec wydłużeniu jeżeli właściciel nieruchomości jest małoletni, o czym szerzej poniżej.
DODATKOWE WARUNKI
Kolejnym warunkiem jest, aby w czasie biegu terminu zasiedzenia, posiadanie samoistne było ciągłe i nieprzerwane. Jeżeli zatem w trakcie 30 lat trwania posiadania w złej wierze, rzeczywisty właściciel ponownie odzyskał władztwo nad swoją rzeczą, lub po władztwo takie sięgnęła inna osoba, to bieg terminu przedawnienia ulega przerwaniu i po przywróceniu posiadania przez posiadacza w złej wierze biegnie on na nowo.
Jeżeli jednak przerwa była przemijająca i niezależna od woli posiadacza samoistnego (np. klęska żywiołowa, służba wojskowa), to wówczas, po przywróceniu władztwa nad rzeczą przyjmuje się ciągłość posiadania samoistnego, doliczając do jego trwania czas wystąpienia tej przemijającej przeszkody. Podobnie będzie w wypadku krótkotrwałego pozbawienia posiadania, które zostało następnie przywrócone. Oddanie rzeczy w najem czy dzierżawę (w posiadanie zależne) przez posiadacza samoistnego również nie przerywa biegu zasiedzenia, a nawet może stanowić dowód na posiadanie samoistne.
Ważne jest, że zarówno ciągłość jak i brak przerw w posiadaniu korzystają z domniemania istnienia. W praktyce zatem najważniejsze jest wykazanie momentu wejścia w posiadanie samoistne oraz jego istnienie w dacie końcowej terminu wymaganego przepisami prawa. Domniemywa się również, że posiadanie jest posiadaniem samoistnym, co jednakże nie ma zastosowania w sprawach, w których jeden ze współwłaścicieli zasiaduje nieruchomość lub jej część będącą przedmiotem współwłasności.
Kolejnym ułatwieniem jest możliwość doliczenia do okresu zasiedzenia czasu, w którym rzeczą władał jak właściciel poprzedni posiadacz samoistny, w tym nasz spadkodawca. Jeżeli zatem nasz ojciec przed swoją śmiercią posiadał w sposób samoistny, w złej wierze dom mieszkalny przez 20 lat, to jako jego spadkobierca, który kontynuuje jego posiadanie samoistne, do stwierdzenia potrzebujemy upływu kolejnych 10 lat.
UWAGA!!!
Jeżeli właścicielem zasiadywanej nieruchomości jest małoletni, to bieg terminu zasiedzenia przeciwko niemu może się skończyć dopiero z upływem dwóch lat od uzyskania przez niego pełnoletniości. Jest to szczególna regulacja mająca chronić interesy osób niezdolnych do samodzielnej i skutecznej obrony swoich praw.
JAK ZAŁATWIĆ SPRAWĘ?
Aby sąd stwierdził zasiedzenie nieruchomości, ze skutkiem umożliwiającym nam ujawnienie nabytego prawa w księdze wieczystej i innych rejestrach publicznych niezbędne będzie skierowanie wniosku o zasiedzenie do sądu rejonowego właściwego miejscowo z uwagi na położenie nieruchomości .
Co prawda zarzutem zasiedzenia można bronić się również i w innych postępowaniach, jak np. w przypadku sprawy wytoczonej przez poprzedniego właściciela o wydanie rzeczy, jednakże uznanie go przez sąd za zasadny, odniesie skutek jedynie w tym konkretnym postępowaniu, poprzez np. oddalenie powództwa o eksmisję.
Wniosek ten jest rozpoznawany w postępowaniu nieprocesowym, w którym osoba je inicjująca nabywa status wnioskodawcy, a pozostałe osoby wezwane do udziału w sprawie są jego uczestnikami. W tego rodzaju sprawie sąd ma szereg obowiązków, których wypełnienie ma doprowadzić do ostatecznego ustabilizowania miejscowych stosunków i wyjaśnienia wątpliwości w zakresie przysługiwania prawa własności. Sąd bada zatem czy, w jakiej dacie i na podstawie jakich przepisów jest możliwe stwierdzenie zasiedzenia, ma także obowiązek dbania o ustalenie właściwego kręgu uczestników postępowania, tj. osób, które na skutek zasiedzenia utracą prawo własności, tak aby mogły się bronić przed ewentualnymi nieprawdziwymi twierdzeniami nieuprawnionych osób. Ma również obowiązek badania kto nabył własność nieruchomości przez zasiedzenie, niezależnie od treści naszego wniosku. Może bowiem okazać się, że własność nieruchomości przez zasiedzenie w istocie nabył już dawno temu nasz poprzednik prawny, co skutkować powinno modyfikacją naszego stanowiska.
Wszystkie te obowiązki wynikają nie tylko z faktu, że zmiana właściciela nieruchomości poprzez pozbawienie tego prawa innych osób to poważna sprawa, rodząca również określone obowiązki o charakterze publicznoprawnym u nowych nabywców, ale również z uwagi na fakt, że postanowienie sądu ma charakter deklaratoryjny. Jak to przetłumaczyć na język zwykłych ludzi?
Chodzi o to, że postanowienie sądu o stwierdzeniu zasiedzenia jedynie oficjalnie potwierdza, że nabycie własności już nastąpiło we wskazanej w nim dacie, samo w sobie nie stanowi natomiast tytułu własności, jak w przypadku choćby umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Datą nabycia własności musi być najpóźniej data wydania prawomocnego orzeczenia o stwierdzeniu zasiedzenia, w praktyce jednak jest ona zwykle dużo wcześniejsza. Sąd zatem oficjalnie potwierdza, że przykładowo zamieszkiwany przez nas dom został nabyty przez zasiedzenie przez naszych rodziców 20 lat temu, co ma usunąć wszelkie wątpliwości w tym zakresie i umożliwić im ujawnienie swojego prawa w księdze wieczystej i urzędowych rejestrach. Dzięki temu miejscowe stosunki zostają ustabilizowane, a nowi właściciele mogą oficjalnie korzystać z przysługujących im praw.
JAK UDOWODNIĆ ZASIEDZENIE NIERUCHOMOŚCI?
Po pierwsze niezbędne jest dokładne przeanalizowanie sprawy i zapoznanie się ze stanem faktycznym, w szczególności ustalenie nie budzącej wątpliwości daty wejścia przez nas lub naszego poprzednika prawnego w posiadanie samoistne i przygotowanie dowodów na to, że zdarzenie to w istocie nastąpiło.
Ustalenie daty wejścia w posiadanie samoistne i samej osoby posiadacza samoistnego będzie w kluczowy sposób rzutowało na dalszą strategię postępowania, w grę wchodzić mogą bowiem różne przepisy regulujące upływ terminu, co z kolei zadecyduje o doborze dowodów itd.
Ponadto niezbędne jest wykazanie, że posiadanie samoistne było widoczne na zewnątrz, dla osób niezainteresowanych bezpośrednio wynikiem sprawy oraz że istniało ono dalej we wskazanej we wniosku dacie upływu biegu terminu zasiedzenia.
W celu udowodnienia tych faktów w praktyce niezbędne będzie sięgnięcie po dowody w postaci zeznań sąsiadów, dokumentów potwierdzających władztwo samoistne nad rzeczą, jak np. dowody opłacania podatku od nieruchomości, czy dokonywania we własnym imieniu nakładów na nieruchomość, dowody na samodzielne rozporządzenie rzeczą, jak choćby oddanie jej w najem lub dzierżawę, bez zgody wcześniejszego właściciela itd.
Jako adwokat prowadzący wiele takich spraw uczciwie powiem, że sprawa o zasiedzenie jest często trudna, po pierwsze z uwagi na częste niewłaściwe rozumienie przez jej uczestników pojęcia posiadania samoistnego, jak również z uwagi na niuanse prawne, które mogą choćby spowodować konieczność zgromadzenia dodatkowych dowodów i modyfikację wniosku. Do tego dochodzi również niekiedy znaczący negatywny ładunek emocjonalny, związany z reakcją właścicieli na chęć pozbawienia ich swoich praw co często ma miejsce zwłaszcza w przypadku rodzinnych sporów idących w pokolenia.
Dlatego też uważam, że o ile ktoś z ręką na sercu nie jest w stanie powiedzieć, że po lekturze tego artykułu zrozumiał w pełni co to jest posiadanie samoistne, a co zależne, czym jest współwłasność w częściach ułamkowych i jakie ma skutki, co to jest animus, a co corpus i z jakich domniemań prawnych będzie mógł w swojej sprawie skorzystać, a z jakich nie, czy też nie wie kto jest rzeczywiście uprawnionym do prawa własności zasiadywanej nieruchomości, to powinien sobie wybić z głowy samodzielne prowadzenie takiej sprawy. Grozi to popełnieniem fatalnych błędów już na etapie kierowania wniosku do sądu, a to dopiero początkowy etap sprawy.
Jeżeli chcesz abym Ci pomógł w twojej sprawie skorzystaj z formularza kontaktowego. Pamiętaj że samo wysłanie zapytania i wstępna ocena sytuacji jest bezpłatne.
