Odziedziczyłeś mieszkanie z kredytem hipotecznym? Sprawdź, czy odpowiadasz za długi spadkowe

Dziedziczenie nie zawsze oznacza czystą korzyść. Wiele osób dopiero po śmierci bliskiej osoby dowiaduje się, że odziedziczone mieszkanie lub dom jest obciążony kredytem hipotecznym. Pojawia się wtedy kluczowe pytanie: czy spadkobierca odpowiada za długi i w jakim zakresie, szczególnie gdy spadkobierców jest kilku?

DZIEDZICZENIE MAJĄTKU A DŁUGI SPADKOWE

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, spadkobierca dziedziczy nie tylko aktywa (nieruchomości, środki pieniężne, ruchomości), ale również zobowiązania zmarłego, w tym zobowiązania z tytułu zaciągniętego przez spadkodawcę kredytu hipotecznego. Odpowiedzialność ta rozkłada się inaczej w zależności m.in. od liczby spadkobierców i sposobu przyjęcia spadku.

O ogólnych zasadach związanych z dziedziczeniem długów pisałem tutaj:

Dziedziczenie długów spadkowych

CO WPŁYWA NA ZAKRES ODPOWIEDZIALNOŚCI SPADKOBIERCY?

Na to w jaki sposób i w jakim zakresie będziesz ponosił odpowiedzialność za długi spadkowe wpływa zatem kilka czynników:

Sposób przyjęcia spadku (opisane poniżej) – Twoje oświadczenie złożone w sądzie lub u notariusza określa granice odpowiedzialności za długi.
Wartość czynnej masy spadkowej– limit ten dotyczy tylko przyjęcia z dobrodziejstwem inwentarza.
Charakter długu – kredyt hipoteczny jest zabezpieczony na nieruchomości, dlatego bank w pierwszej kolejności zaspokaja się z tej nieruchomości.
Liczba spadkobierców – jeśli spadkobierców jest kilku, do momentu działu spadku odpowiadają oni solidarnie za całość długu wobec wierzyciela, co oznacza, że wierzyciel wedle swojego wyboru może skierować swoje roszczenie przeciwko wszystkim wierzycielom, niektórym z nich czy tylko przeciwko jednemu z dłużników. W razie spłaty przez jednego ze spadkobierców czy niektórych ze spadkobierców całości długu przysługuje im tzw. roszczenie regresowe. Mają oni prawo żądać zwrotu nadpłaconej części długu od pozostałych spadkobierców stosownie do wysokości ich udziałów w spadku. Od momentu działu spadku, odpowiadają oni natomiast proporcjonalnie do swojego udziału w spadku.

FORMA PRZYJĘCIA SPADKU A ODPOWIEDZIALNOŚĆ ZA DŁUGI

Jeżeli jesteś spadkobiercą na mocy ustawy czy testamentu, masz trzy opcje jak zachować się w takiej sytuacji:

1. Przyjęcie spadku wprost:

odpowiadasz za wszystkie długi całym swoim majątkiem,
nawet jeśli zobowiązania przewyższają wartość spadku, dalej odpowiadasz za wszystkie całym swoim majątkiem.

Przykład: w przypadku, w którym wartość długów przewyższa wartość nieruchomości, wierzyciele dalej mogą żądać ich spłaty. W celu ich egzekucji nadal mogą zaspokoić się z twojego majątku osobistego.

2. Przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza (domyślnie dla spadków otwartych po 2015 r.):

odpowiadasz tylko do wartości czynnej majątku spadkowego, całym swoim majątkiem.

Przykład: jeżeli Twój udział w spadku wynosi 1/2 i aktywa warte są 300 tys. zł, odpowiadasz za długi spadkowe maksymalnie do 150 tys. zł (ale całym swoim majątkiem).

3. Odrzucenie spadku:

całkowicie zrzekasz się dziedziczenia i nie odpowiadasz za długi,
twój udział w spadku przechodzi na kolejnych krewnych zgodnie z zasadami dziedziczenia ustawowego lub testamentem.

HIPOTEKA A DZIEDZICZENIE CO MUSISZ WIEDZIEĆ

Dobrodziejstwo inwentarza nie rozwiązuje wszystkich problemów związanych z długami spadkowymi. Zasada ograniczenia odpowiedzialności za długi spadkowe nie ma bowiem zastosowania w każdym przypadku. Z tej zasady nie korzystają rzeczowe sposoby zabezpieczenia wierzytelności jak hipoteka.

Zgodnie bowiem z art. 74 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

„Wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką, bez względu na ograniczenie odpowiedzialności dłużnika wynikające z prawa spadkowego.”

Jeśli zatem spadkobiercy dłużnika osobistego przyjęli spadek, w skład którego wchodzi nieruchomość obciążona hipoteką, wówczas wspomniane ograniczenie nie wpływa na zakres odpowiedzialności z tej obciążonej hipoteką nieruchomości. Wierzyciel może nadal dochodzić zaspokojenia z nieruchomości hipotekowanej do wysokości jej wartości i przeprowadzić postępowanie egzekucyjne z tej nieruchomości.

Ograniczenia wierzyciela w tym zakresie wynikają jedynie z norm dotyczących prawa egzekucyjnego i przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Jeśli zatem spadkobierca dłużnika podniesie zarzut, że przyjął spadek z dobrodziejstwem inwentarza, zarzut ten będzie skuteczny wobec wierzyciela hipotecznego w zakresie, w którym żąda on zaspokojenia z innych składników majątku spadkowego, niż składnik obciążony hipoteką.

Ponadto hipoteka „podąża” za nieruchomością, a nie za osobą właściciela.

Dlatego też przy dziedziczeniu mieszkania obciążonego hipoteką banku:

musisz liczyć się z kontynuacją spłaty rat, lub nawet postawienia całego zobowiązania przez bank w stan wymagalności,
możliwe jest także porozumienie z bankiem w sprawie sprzedaży nieruchomości i wcześniejszej spłaty kredytu,
bank zawsze ma pierwszeństwo do zaspokojenia długu z nieruchomości, przed dłużnikami osobistymi,
jeśli odziedziczyłeś mieszkanie obciążone hipoteką wspólnie z rodzeństwem, bank może dochodzić spłaty od Ciebie lub współspadkobierców,
w praktyce najczęściej spadkobiercy przy dziale spadku muszą razem ustalić, kto przejmuje nieruchomość i spłaca kredyt albo zdecydować się na sprzedaż nieruchomości i spłatę zadłużenia z uzyskanych środków.

JAK UNIKNĄĆ PUŁAPEK PRZY DZIEDZICZENIU NIERUCHOMOŚCI OBCIĄŻONEJ HIPOTEKĄ?

Sprawdź księgę wieczystą – dowiesz się, jakie obciążenia ciążą na nieruchomości.
Skonsultuj się z pozostałymi spadkobiercami – wspólne ustalenia ułatwią spłatę długów lub sprzedaż nieruchomości.
Wybierz odpowiedni sposób przyjęcia spadku – przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza chroni Twój prywatny majątek. Jeżeli wiesz, że majątek jest obciążony dużymi długami, których nie jesteś w stanie spłacić nawet w przypadku jego sprzedaży albo wartość aktywów przewyższa pasywa jedynie nieznacznie, wówczas najlepiej jest po prostu odrzucić spadek.
Zasięgnij porady prawnika – zwłaszcza gdy spadkobierców jest kilku i każdy podejmuje inną decyzję co do przyjęcia lub odrzucenia spadku.

PODSUMOWANIE

Odziedziczenie nieruchomości z kredytem hipotecznym to sytuacja, która wymaga zorientowania się analizy Twojego położenia i oceny ryzyka prawnego oraz ekonomicznego związanego z ewentualnym przyjęciem spadku. Zakres Twojej odpowiedzialności zależy nie tylko od sposobu przyjęcia spadku, ale również od tego, ilu jest spadkobierców i jakie decyzje podejmą.

Pamiętaj, że do momentu działu spadku bank może żądać spłaty całego długu od jednego ze spadkobierców, który następnie rozlicza się z pozostałymi.

Jeśli odziedziczyłeś nieruchomość obciążoną kredytem razem z innymi osobami, skorzystaj z pomocy prawnika. Dzięki temu dowiesz się, jak podzielić obowiązki i uniknąć sporów rodzinnych.