Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym bywa wyzwaniem, a w przypadku kredytu frankowego – jeszcze większym. Wiele osób obawia się, że transakcja będzie niemożliwa albo że stracą prawo do walki z bankiem. Tymczasem sprzedaż mieszkania nie zamyka drogi do dochodzenia roszczeń w sprawach z tytułu umów denominowanych czy indeksowanych do waluty obcej (potocznie nazywanych sprawami frankowymi).
Poniżej znajdziesz poradnik krok po kroku, jak przygotować się do sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką banku, gdy jednocześnie toczy się przeciwko niemu sprawa frankowa.
SPRAWDŹ AKTUALNY STAN ZADŁUŻENIA
Na początek koniecznie ustal saldo kredytu. W tym celu wystąp do banku o wydanie zaświadczenia o kredycie. Pozwala ono określić pozostałe do spłaty zadłużenie i ustalić zasady rozliczenia się z bankiem.
SPRAWDŹ STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI
Kolejnym krokiem jest analiza księgi wieczystej:
- upewnij się, że wpis hipoteki banku jest aktualny,
- sprawdź, czy nie ma dodatkowych obciążeń (np. zajęcia komorniczego, służebności),
- wydrukuj odpis księgi wieczystej – kupujący i notariusz będą tego wymagać.
Treść księgi wieczystej sprawdzisz online na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.
SKONTAKTUJ SIĘ Z BANKIEM I ZŁÓŻ WNIOSEK O PROMESĘ
Przed sprzedażą mieszkania musisz uzyskać od banku dokument zwany promesą. To pisemna zgoda banku na zwolnienie hipoteki po spłacie kredytu.
W promesie bank wskaże:
- dokładną kwotę, którą trzeba spłacić, aby hipoteka została wykreślona,
- numer rachunku do spłaty,
- termin ważności dokumentu (zwykle 1–3 miesiące).
Bez promesy sprzedaż mieszkania jest praktycznie niemożliwa, bo kupujący nie dostanie wolnej od obciążeń hipotecznych nieruchomości.
ZNAJDŹ KUPUJĄCEGO I POINFORMUJ GO O KREDYCIE
Nie musisz ukrywać, że mieszkanie ma hipotekę – to standardowa sytuacja. Większość kupujących zgadza się na taki schemat transakcji:
- część ceny trafia bezpośrednio na konto banku (spłata kredytu),
- reszta – na konto sprzedającego.
Dzięki temu bank zostaje spłacony i wystawia zgodę na wykreślenie hipoteki, a kupujący otrzymuje nieruchomość bez obciążeń.
UMOWA PRZEDWSTĘPNA U NOTARIUSZA
Zanim dojdzie do ostatecznej sprzedaży, warto podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego.
W dokumencie powinny znaleźć się m.in.:
- cena sprzedaży i sposób jej zapłaty,
- informacja, jaka część ceny idzie na spłatę kredytu,
- zobowiązanie banku do wydania zgody na wykreślenie hipoteki.
W przypadku kredytu frankowego szczególnie istotne jest dokładne wskazanie zasad i wysokości niezbędnych do dokonania rozliczeń z bankiem, aby później udowodnić je w sądzie.
AKT NOTARIALNY I ROZLICZENIE Z BANKIEM
W dniu transakcji notariusz dopilnuje, aby:
- bank otrzymał część ceny pokrywającą kredyt,
- sprzedający dostał resztę środków,
- kupujący uzyskał wpis prawa własności w księdze wieczystej.
Bank po spłacie kredytu wydaje kwit mazalny (lub inaczej list mazalny)– dokument, który pozwala wykreślić hipotekę.
CO Z TRWAJĄCĄ SPRAWĄ FRANKOWĄ
Sprzedaż mieszkania nie zamyka drogi do walki z bankiem. Proces dotyczy umowy kredytowej (prawo zobowiązań), a nie własności nieruchomości (prawo rzeczowe). Inaczej mówiąc- twoje roszczenia powstały w związku z wadliwością umowy kredytowej, ich źródłem jest zatem umowa, a nie tytuł prawny do nieruchomości, jakim jest prawo własności.
Oznacza to, że:
- nadal możesz żądać stwierdzenia nieważności umowy lub zwrotu nadpłaconych rat,
- w rozliczeniu z bankiem uwzględnia się wszystkie wpłaty, także te pochodzące z ceny sprzedaży mieszkania,
- jeśli wygrałeś sprawę, bank będzie zobowiązany do zwrotu nadpłaconych kwot – nawet jeśli nie jesteś już właścicielem mieszkania.
ZACHOWAJ DOKUMENTACJĘ
To kluczowy element. Po sprzedaży zachowaj:
- umowę sprzedaży,
- promesę banku,
- potwierdzenia przelewów,
- zgodę na wykreślenie hipoteki.
W zależności od tego, na jakim etapie jest twoja sprawa i czy bank ,,w odwecie’’ za twój pozew pozwie cię o wypłacony kapitał, dokumenty te będą ci potrzebne w sprawie jako dowód na to, czy rzeczywiście oddałeś już kapitał, czy też ile wyniosła wartość wpłaconych przez ciebie na rzecz banku kwot w wykonaniu wadliwej umowy.
SKONSULTUJ SIĘ Z ADWOKATEM
Każda sprawa jest inna – sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem frankowym może rodzić różne konsekwencje podatkowe, finansowe i prawne. Dlatego najlepiej skonsultować planowaną transakcję z adwokatem, który:
- oceni ryzyka,
- przygotuje treść umów,
- zadba, aby Twoje roszczenia wobec banku były nadal możliwe do dochodzenia.
PODSUMOWANIE
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym i równoległą sprawą frankową jest możliwa – wymaga jednak odpowiedniego przygotowania. Najważniejsze kroki to:
- określenie wysokości salda kredytu,
- sprawdzenie księgi wieczystej,
- uzyskanie promesy z banku,
- umowa przedwstępna i precyzyjne ustalenie rozliczeń,
- akt notarialny i wykreślenie hipoteki,
- zachowanie dokumentacji dla sądu.
Pamiętaj: sprzedaż mieszkania nie pozbawia Cię prawa do walki z bankiem. Jeśli rozważasz taki krok – warto skonsultować się z kancelarią, aby uniknąć błędów i jednocześnie zabezpieczyć swoje interesy w sporze z bankiem.
