Często spotykaną sytuacją w praktyce jest nabycie udziału w nieruchomości, czy to w drodze dziedziczenia, czy też w drodze zakupu bądź darowizny i zawarcie porozumienia (nawet ustnego albo zawartego w drodze czynności konkludentnych) z pozostałymi współwłaścicielami w kwestii podziału do korzystania z niej celem realizacji własnych potrzeb, na przykład mieszkaniowych.
Taki stan rzeczy z czasem utrwala się i trwa niekiedy przez pokolenia: dzieci czy wnuki, które wstępują w miejsce dawnych współwłaścicieli są często przekonane, że sytuacja prawna nieruchomości jest dawno uregulowana i dopiero pismo w sprawie zapłaty podatku czy wyrażenia zgody na budowę urządzeń służących do przesyłu energii czy cieczy, w którym jako współwłaściciele widnieją wspólnie ich przodkowie oraz przodkowie sąsiadów wyprowadza takie osoby z błędu.
CZY SAMO POROZUMIENIE WSPÓŁWŁAŚCICIELI W SPRAWIE SPOSOBU WYKORZYSTYWANIA NIERUCHOMOŚCI WYSTARCZA?
Okazuje się wówczas, że wspomniana wyżej umowa współwłaścicieli w sprawie ustalenia wspólnego sposobu korzystania z nieruchomości (tzw. podział quoad usum) jest niewystarczająca aby znieść współwłasność i wydzielić z nieruchomości wspólnej dwie lub więcej odrębnych nieruchomości. Prawo cywilne traktuje taką sytuację jako ustalenie zasad korzystania ze wspólnego dobra, tak aby uprawnieni do korzystania z całości rzeczy współwłaściciele nie wchodzili sobie w drogę i nie popadali w konflikty.
Wiele osób utożsamia jednak nabycie ½ czy ¼ udziału w nieruchomości czy w gospodarstwie rolnym z prawem do nabycia konkretnej jego części odpowiadającej powierzchnią czy wartością tej ułamkowej wartości. Jest to jednak myślenie całkowicie błędne, gdyż do tego potrzeba zniesienia współwłasności, co można dokonać w drodze umowy przed notariuszem czy w drodze ugody sądowej lub postanowienia wydanego przez sąd w postępowaniu nieprocesowym.
Co w takiej sytuacji? Czy musimy przeprowadzać postępowanie o dział spadku i zniesienie współwłasności? Co w takim razie z nakładami i kosztami ponoszonymi w związku z korzystaniem z nieruchomości?
Na szczęście jest prostsze rozwiązanie tej sytuacji, które potwierdza od dawna już istniejący stan rzeczy i nie wywraca do góry nogami trwających od dekad stosunków. Jest to zasiedzenie udziału w nieruchomości.
ZASIEDZENIE UDZIAŁU W NIERUCHOMOŚCI- ZASADY
We wpisie:
Zasiedzenie nieruchomości – na czym polega i jakie są warunki?
wskazałem już jakie są ogólne warunki nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie. Zawarte tam informacje będą w większości przydatne również w sprawie dotyczącej zasiedzenia udziału w nieruchomości objętej współwłasnością przez jednego ze współwłaścicieli.
Tytułem przypomnienia wskażę jedynie, że aby zasiedzieć nieruchomość niezbędny jest upływ czasu (najczęściej 30 lat, kiedy mamy do czynienia z posiadaniem w złej wierze i znacznie rzadziej 20 lat, jeżeli mamy do czynienia z posiadaniem w dobrej wierze) oraz istnienie ciągłego i nieprzerwanego posiadania samoistnego, na które składają się faktyczne władanie rzeczą jak właściciel (element fizyczny) i wola zachowania jej wyłącznie dla siebie (element psychiczny).
Zasiedzenie udziału w nieruchomości może dotyczyć różnych wariantów:
- przedmiotem zasiedzenia jest część nieruchomości, objęta w posiadanie w ramach porozumienia współwłaścicieli, odpowiadająca naszemu udziałowi, np. nabywamy ½ udziału w nieruchomości i na połowie jej powierzchni stawiamy dom wraz z ogrodzeniem i garażem
- przedmiotem zasiedzenia jest część nieruchomości objęta w posiadanie ponad przysługujący nam w niej udział, np. nabywamy ½ udziału w nieruchomości budowlanej i wykorzystujemy następnie całość (czy np. ¾) na nasze potrzeby mieszkaniowe
W tych wyżej wymienionych przypadkach musimy pamiętać, że zasiedzenie będzie trudniejsze niż w wypadku, w którym nie posiadamy jakiegokolwiek tytułu prawnego do nieruchomości.
WYŻSZE WYMOGI DLA WSPÓŁWŁAŚCICIELA
Pierwszą rzeczą o jakiej musisz wiedzieć jest niemożność skorzystania przez współwłaściciela usiłującego zasiedzieć udział w nieruchomości z domniemania posiadania samoistnego. Zasada ta jest określona w art. 339. kodeksu cywilnego.
Art. 339. [Domniemanie posiadania samoistnego]
Domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.
Orzecznictwo stoi na stanowisku, że jako współwłaściciel nieruchomości w sprawie o zasiedzenie, w której uczestnikami są inni jej współwłaściciele nie możesz skorzystać z tego domniemania. Jest to istotne utrudnienie, albowiem w przypadku typowego zasiedzenia, dokonywanego przez osoby nieposiadające udziału we współwłasności, wystarczy wykazać sam fakt posiadania, aby powstało (obalalne) domniemanie, że osoby te posiadają nieruchomość w sposób samoistny, jak właściciel.
Ponadto, sąd będzie bardziej krytycznie patrzył na argument o bierności pozostałych współwłaścicieli w reakcji na twoje działania. Zasadą jest bowiem to, że wbrew potocznemu rozumieniu współwłasności ułamkowej, udział wynoszący ½ czy ¼ uprawnia do korzystania z całej rzeczy wspólnej, tyle że z poszanowaniem prawa do takiegoż korzystania przysługującego innym współwłaścicielom. To zatem, że jesteś wyłącznym użytkownikiem pewnej części nieruchomości wspólnej czy korzystasz z niej ponad swój udział, nie tworzy automatycznie posiadania samoistnego.
Możliwość korzystania z rzeczy wspólnej w ramach swojego udziału to bowiem jedynie uprawnienie współwłaściciela, a nie obowiązek. Niewykonywanie tego uprawnienia, nawet przez wiele lat, nie powoduje utraty prawa własności.
W praktyce zatem, sąd będzie oczekiwał, że zasiadujący nieruchomość współwłaściciel, od początku wykaże zdecydowane, skierowane na zewnątrz działania pokazujące, że miał wolę i władał rzeczą jak jedyny właściciel, z pominięciem innych osób. Wola ta musi być wyraźnie i jasno uzewnętrzniona. Może to być np. niedopuszczanie innych współwłaścicieli do korzystania z nieruchomości czy samodzielne, bardzo głębokie ingerencje w stan nieruchomości, wskazujące na ,,nowy porządek’’.
Samo regulowanie przez jedną osobę podatków nie wystarczy dla udowodnienia zasiedzenia. Sąd będzie stawiał współwłaścicielowi wyższe wymogi, aby mieć pewność, że rzeczywiście mamy do czynienia z zasiedzeniem, a nie z korzystaniem z rzeczy wspólnej, w ramach współwłasności. Będzie to szczególnie widoczne w tych sprawach, gdy współwłaściciel posiadający udział w nieruchomości dąży do zasiedzenia całej rzeczy.
ZASIADYWANIE NIERUCHOMOŚCI PRZEZ MAŁŻEŃSTWO
Specyficzną sytuacją jest stan faktyczny, w którym nieruchomość (lub jej część) zasiadują małżonkowie. Wówczas, jeżeli korzystali z nieruchomości wspólnie, jak jej właściciele, jako tworzący jedno gospodarstwo ludzie, sąd stwierdzi zasiedzenie poprzez nabycie przez nich udziałów w zasiadywanej nieruchomości, bądź jej części, w udziale wynoszącym po 1/2 każdy.
Stąd też w tym przypadku dojdzie do zasiedzenia udziału w nieruchomości z mocy prawa.
Przykład:
Jan i Marta Kowalscy są małżeństwem. W ramach wspólności majątkowej małżeńskiej nabyli w 1992 r. nieruchomość budowlaną o powierzchni 2000 m2, na której wybudowali następnie dom o powierzchni 120 m2.
Problem jednak w tym, że umowa sprzedaży nieruchomości, z uwagi na brak znajomości przepisów przez jej strony, została zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego, co oznacza, że jest bezwzględnie nieważna i nie wywołuje żadnych skutków prawnych. Z punktu widzenia prawa do sprzedaży zatem nie doszło.
Jan i Marta po konsultacji z adwokatem złożyli wspólnie w 2023 r. wniosek o zasiedzenie tej nieruchomości powołując się na fakt ponad 30-letniego posiadania samoistnego w złej wierze (nie mogą powołać się na posiadanie w dobrej wierze, bo nieznajomość prawa szkodzi). W tym celu załączyli i powołali szereg dowodów w postaci: świadków (sąsiedzi), zdjęć dokumentujących wykonane przez nich na nieruchomości prace, potwierdzeń uiszczania podatków od nieruchomości oraz wspomnianą już nieważną umowę sprzedaży nieruchomości w formie pisemnej. Uczestnikiem sprawy jest poprzedni właściciel, który potwierdził te okoliczności w swej pisemnej odpowiedzi na wniosek.
Sąd stwierdzając zasiedzenie w postanowieniu kończącym sprawę orzeknie, że własność przedmiotowej nieruchomości została nabyta przez zasiedzenie w złej wierze w 2022 r. przez Jana i Martę Kowalskich w udziale po ½ każdy.
PODSUMOWANIE
Jak widzisz zatem, sprawa o zasiedzenie udziału w nieruchomości przez współwłaściciela jest trudniejsza niż, w przypadku, w którym o zasiedzenie wnoszą osoby nieposiadające jakiegokolwiek tytułu prawnego. Jest tak z uwagi na przepisy dotyczące współwłasności, które mają dawać możliwość, a nie obowiązek wykonywania swojego prawa przez resztę współwłaścicieli. Sąd musi mieć pewność, że prawa tych osób nie zostaną bezpodstawnie naruszone.
Nasza Kancelaria posiada bogate doświadczenie w sprawach o zasiedzenie, w różnych miejscach na terenie Polski. Pomagaliśmy zasiedzieć nieruchomości w dużo bardziej złożonych faktycznie sprawach niż te podane w powyższych przykładach. Jeżeli chcesz abym Ci pomógł w twojej sprawie skorzystaj z formularza kontaktowego. Pamiętaj że samo wysłanie zapytania i wstępna ocena sytuacji jest bezpłatne.
